在和深圳的朋友聊天的时候，他们一直很诧异宁波的成交量还能做到开盘未几却已售罄的好日子，而他们虽然在东莞上半年60亿的成交金额中占到了20亿，却依旧说繁华已落，寒气逼人。

然而宁波近半年的数据也在向我们展示，宁波楼市正在进入一个整固攻坚期，接下来的“秋收”将是验证楼市的最好时机。



小廖的文章一直是很佩服的，观点比较犀利，他特别看好下半年楼市，而我呢，也许只能从数据角度来打个配角吧。以6月份的数据为例，如果仅仅看成交价格，则可能会对宁波楼市的走向做出这样的判断：6月份宁波房价为9009元/平方米，环比下跌5.4%。与2007年同期相比大涨近40%。如果剔除别墅的影响，这个价位大概是8500元/平方米，相对于5月份9000元/平方米的价格，依旧有着不小的跌幅。由此可见，最近3月份宁波房价基本维持在8500-9000元/平方米之间。



事实上，与成交价格相比，用成交量来判断市场将更为真实可靠。上个月宁波成交套数和成交面积分别为1676套和19.33万平方米，环比上涨了16.55%和11.35%.市场却没有出现持续下跌的趋势，而呈现出止跌回升的态势（1-5月份成交面积分别为18.64万、4.61万、16.52万、24.72万、17.36万平方米）。



回顾2008年上半年，整个半年商品房住宅销售101.18万平方米，按照这一销售水平预测宁波全年销量将在270万平方米。这一销量仅仅相当于去年销量的6成左右，由此来看，楼市的观望还在继续，盘整仍在继续，而调整似乎仍未到位，市场形势的严峻性开始显现出来。

楼市盘整是否已经在5月就已经到位了，而6月开始，市场是否进入了回暖期，这是一个非常值得我们关注的问题。前段时间我们在讨论瑞园、缘园以及格兰春晨，乃至现在还在内部排号的小骆花园，甚至那个广为流传的“海景花园”的报道的时候，有一种观点值得我们去关注，那就是认为房价已经渐渐趋于理性，价格和内在价值也比较接近。

但是这样的观点是不是过于主观和乐观了么？

首先，房价是否真的回归价值是一个复杂的话题，很难简单的判断。只是小破一直死皮赖脸的说到的“个案”问题，已经在这几个月表现得淋漓尽致。不过如果一定要寻找一个尺度来测量的话，租金房价比大家倒是可以试试，看看从这一角度出发，宁波房价还能不能挤压出一些泡沫出来。其次，调整的必然过渡，也就是说在调整的过程当中，会有这样或那样的产品产生，甚至有低于预期的价格出现而产生心理高价值，反而目前的房价还比去年的高出不少呢，还能算得上调整么？

回到刚才的成交量的话题，这里又会得出一个矛盾的观点，楼市在调整。

难道错了？

没错，刚才已经说了，是“个案”，而非整体市场。个案、板块，并不能给全市的市场带去多大的定义，只是某一个阶段的某一块标签而已，放入整个市场，仅仅是那个时候的一闪而过，虽然留下一些谈资，但我们更关注后市。

卖出去才是硬道理。考虑到目前的经济形势，楼市调整还需要一段时间，可能还会伴随阵痛。宁波就像是对时尚不大感冒的城市一样，虽然对外界的风水看得清楚通透，可是自身的发展轨迹却在后期才开始渐渐显现。土地流拍、低价成交，等等，对于房地产市场本身还是有着不容忽视的影响，这个影响对下半年乃至未来的影响会有多大，“秋收”则成为一个重要的时间点。因为从整体经济形势来看，下半年在通胀压力依然存在，且极有可能由于各种合力的作用而高达两位数，国家反通胀的任务非常艰巨，从紧的货币政策只能在仅有的一小部分行业中有着松动的可能，房地产行业呢，还是让它继续整合吧。同时尽管存款准备金率已经攀升至17.5%的历史高位，不排除其继续上升的可能。

当前“房价开始僵持，成交量萎缩”的局面难以维持。从供给来看，截止6月末，已经获批预售而尚未售出的新房已经积累了12138套，145.15万平方米，相当于今年上半年的总销量，下半年还有大量项目入市，将市场的供给量推向高峰；从需求来看，月均销量不足17万平方米，月均消化速度较去年较少了10万平方米，市场供需格局将会出现倾斜、失衡。昨天晚上看新闻，聂梅生和朱中一也出来喊“救市”了，作为利益代表的人物而言，他们的言论多少反映了目前开发商的一种境遇——资金压力是空前的。

在今年上半年，宁波一些开发商刚刚经过盛夏的丰收，还是储备了不少粮食，未来的日子还是相对好一些。“人无远虑必有近忧”，面对今年近360万的住宅用地供应，“屯地总比屯房好”，“秋收”时节，抢粮抢地，才是一个更好的考验期，否则，接下来可能就是寒冬，而能否捱过这个可能冬歇期，开发商就该考虑采取怎样的过冬策略了。

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