前言

宁波楼市30天（2008年4月）

本文中所有数据仅为个人统计结果、不具权威性，仅供参考。
本文所有内人仅供参考，个人意见较多，仅仅作为抛砖引玉之用。

2008年4月，宁波商品房住宅成交均价为8984元/平方米

记得上次的数据出来的时候，搜房论坛上的姚江甬江就说，宁波房价早就破万了，怎么小破的统计还在9011元/平方米。当然这个价格，跟小廖的价格区间，更是远得很。数据本身包含着太多的综合因素，不同时段，不同片区，甚至还具备独特性。因此，小破认为，成交均价所表现出来的，不能成为判断房价涨跌的标准，而是某一个时间段内购房者在某个偏于所购买楼盘的具体行为表现。

不同时段，区分不同时段，只是对于数据来源的时间节点做一定的圈定，毕竟网上备案的延迟性是不得不考虑的因素，就像皇冠花园的销售率，在4月份的表现中，却没有大家所看到的更高一样。因此，不同时段就是某一时间的成交价格，比如，本文中2008年4月，宁波商品房住宅成交均价为8984元/平方米，特指2008年4月1日至4月30日。

不同片区，就是指成交主体的完全构成。因此文中涉及的2008年4月，宁波商品房住宅成交均价为8984元/平方米，其不同片区也仅为宁波市六区范围。但是成交主题中，又以鄞州区和高新区为主（4月成交量中，鄞州区和高新区成交总量占了六区成交总量的比值近70%），所以，4月成交均价又被主要体现在这两个区上，或者说此成交均价是由这两个区的楼市所主导的。

独特性，其实就是在成交片区当中的其主要个案表现。以4月成交量最大的鄞州区为例，4月份鄞州区的商品住宅成交均价为10181元/平方米，而这一成交均价的主导因素是片区楼盘【缘园】、【荣安和院】、【清水湾】、【宁兴城市花园】、【格兰春晨】、【雅戈尔世纪花园】、【万科金色水岸】以及【华丰紫郡】所致，因为这八个楼盘的成交量占到了鄞州区总成交量的75%。在这八个成交主力中，【荣安和院】、【宁兴城市花园】、【雅戈尔世纪花园】以及【万科金色水岸】的成交均价都在9500元/平方米以上，而【宁兴城市花园】更是有着一批大户型，别墅体成交。鄞州中心城区与城西板块依旧拉出了一段不小的距离，而【缘园】以7200元/平方米的成交均价进行销售，数量超过200套。所以，说4月份鄞州区10181元/平方米的均价对于楼市而言，是涨还是跌呢？个案现象越来越明显的时候，如果这个个案在区域有代表性和主导性，那么它们的成交均价就可以代表片区楼价的涨跌，反之，只能是个案。

同理，在高新区中，【皇冠花园】的成交量占到了整个片区当月成交量的约80%，【万景梅庭】的成交量占到了整个片区当月成交量的18%。这两个楼盘的成交均价对于4约高新区9122元/平方米的成交均价起到了一定的作用。

而江北北区中，【奥林80】、【盛世嘉苑】和【新星都市】，都是成交主力，但是到底他们的房价是否代表了区域房价的走势呢？

2008年4月，宁波商品房住宅成交量创2008年新高
4月份，全市商品住宅成交2189套，日均成交约73套，成交量环比3月份上涨约45%。尤其在4月21日至4月27日，宁波日均成交量突破百套，达到136套。

在宁波楼市成交量破百的阶段，我们都能看到个案的身影，如【奥林80】、【缘园】以及现在的【皇冠花园】。而这些入市楼盘除了客户蓄积较久之外，还有就是价格优势，如包括缘园的5999、皇冠花园出现的价格微调。

2008年4月，宁波商品房住宅供求比为0.85

2008年4月，宁波商品住宅新增供应量为21.18万平方米，销售量为24.72万平方米，供求比为0.85。而3月份的市场供求比为0.99。

在新增供应当中，江北北区和高新区占据了主要地位，共有三个项目入市。而鄞州区、东钱湖、镇海区各有一个项目入市。

2008年4月，宁波共有2宗居住用地成交

地块名称 位置 面积(平方米) 用途 成交总价(万) 成交地价（万/亩） 容积率（≤） 竞得单位

鄞州新城区原中基公司地块 石碶街道，东为雅戈尔大道，北为杭甬高速公路，西为杭甬高速公路立交匝道，中间有河流通过。


4月，宁波共成交11宗土地，建设用地面积为735510.8平方米，规划建筑面积为380716.4平方米，总成交价格为5.02亿元。从成交性质上看，以土地面积占62.51%的土地为居住用地，均出自鄞州中心区版块，容积率在1.75-2.5之间。

 

2008年5月1日，杭州湾大桥试通车了，新一轮的房地产炒作也就沿着这个世界第一的大桥，展开了。同时也有人问我，宁波的房价会不会借此上涨呢？

相信很多的都会对这座桥报以非常大的期待，毕竟对于促进经济发展，构建新的三角经济圈，助长宁波的GDP。城市富有了，人民自然要改善居住条件，再者，前段时间写人口红利分析的时候，就提到过不少有利因素。

那么，桥，是不是真的能让宁波的房价与上海挂钩呢？

大桥通车，对于宁波的有品质楼盘而言，将会是一个利好，那么，环境好的区域到底有哪些？品质好的楼盘到底有哪些？宁波开发商这几年还在努力么？拭目以待吧。

买房，尤其对于买房自住的人而言，要以自己的实际情况为出发点。自己打算在哪个区域买房，买什么样的楼，自己到底能承受的价格是多少，这才是关键。下半年，宁波将会有更多的房子流通，那么，这些供应的房子中，有多少是适合你的，是你所能接受的，需要你自己做一个全面的考量。

“如果一个投资人局限于这些所谓的高质量债券而同时缺乏独立的研究工作，那么华尔街将会顺水推舟，把那些高风险的债券乔装打扮，贴上‘AAA’ 的标签，然后卖给投资者。我们最近所见的最好的例子就是次级房屋贷款债券。几乎可以肯定的是，华尔街将会不停地发明一些新的花招。” 以上是江平参加全球华人金融协会TCFA （The Chinese Finance Association) 在哥伦比亚大学举办的2007 年金融年会发表的一篇以 Weak Dollar and the Emerging Investment Challenges 为主题的演讲要点。放在这里，想说明的是，亲自研究产品本身很重要，而且，无论开发商还是消费者，都应该尽可能自己去析解市场趋势和供销状态，从而在合适的时候进取相应的目标。而研究当前的宁波楼市的现状，有助企业调整步伐、开发策略以及有助购房者选择目标。

因此，对于宁波楼市未来的走势，我们也应分片区来说。不能单纯的根据行政区域来划分，各片区都有各片区的供需关系，决定房价走势的，根本还是供求关系，具体点是小片区的供求关系。

 

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美文

这个要顶

甬城小笨老师的文章并不急着下结论，而是留出问题引发大家的思考。
而且数据翔实，是业内人氏必看的帖子。

小笨老师还在北京么？