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很早就有想法，该对08年的宁波楼市做一个基本的分析和展望，但囿于时间和基础数据，始终都没能作出一个全面的阐述。今天碰巧与商报的朋友聊天谈起08年宁波楼市，聊了一些简单的心得，这里整理一下，权当个人对08年楼市的展望了。

2008年，对中国来说是个奥运年，很多专家学者预测，奥运会前后将成为中国经济的分水岭，笔者不才，无法达致如此高度。但从宁波楼市来说，个人比较倾向性认为，奥运会对宁波楼市影响微乎其微。除了一些奥运会的建设和采购有宁波人的影子，绝大多数行为不对宁波产生直接的影响，宁波楼市依然局限于内部影响。

赞同袁老师奥运会对宁波楼市没有直接影响的观点，我甚至认为除了对北京楼市有点影响，尤其是酒店价格影响之外，奥运会对中国楼市真没什么贡献。人家只是来开几十天奥运会，然后闪人。准确的说，奥运会对中国经济有影响，包括开完之后那么多场馆每年的维护费用。至于袁老师说，宁波楼市依然局限于内部影响，不可否认中国幅员辽阔，地区经济发展不平衡，各地房产发展有快慢，但宁波楼市会受到国家宏观调控，甚至舆论导向的影响，说限于内部影响，恐怕过于紧缩。

从宏观层面来看，宁波与深圳、上海、北京等一线城市的人均收入、人均GDP、产业结构、民间财富、民间金融手段等相对房价比较来看，宁波的房价“性价比”相对较高。尽管深圳等城市具有较高的全国性首位度效应，但我认为，这个首位度效应不至于使宏观经济对比房价产生如此大的差异，站在这个层面来说，相比较深圳等大城市，宁波的房价依然比较健康，还具备上升的潜力。

跟深圳、北京、上海这些房价涨得比较变态的城市比较，宁波房价当然健康。我记得国外有一个房价和人均收入的正常比值。还有个报道说，在发达国家买一套房子相当于平均家庭五、六年的总收入。这么一比，宁波房价也变态了。学过物理的都知道，根据参照物的不同，得出的结论可以完全相反。

综合前几年宁波的土地市场，可以预见，宁波楼市08年的供应依然偏紧。不过不能忽视的是央行的房贷新政，第二套贷款以家庭为单位的性质认定，首付比例提高的40%以及银行利率上升到同期的1.1倍，均对市场的购买力产生极大的杀伤力。回顾05年宁波绝大部分项目都是40%首付时的成交量，我们基本可以预测08年全年的成交量将较07年有一定程度的下滑，这将有效缓解供应的紧张。

最后一句话“我们基本可以预测08年全年的成交量将较07年有一定程度的下滑，这将有效缓解供应的紧张”，成交量下降受各方面影响，是刚性需求受到暂时抑制，人们在持币观望是否买，银行在持币观望是否放贷，今后十年无法缓解供应紧张。

但浙江经济民间资本极具活力，资本利用效率较全国其他地方高出不少，同等民间货币存量，在浙江能够显示出更高的购买力，产生更高的购买行为，站在这个层面来说，宁波的自住性需求受到房贷新政的影响比较其他地区而言较弱，高端住宅受到的影响力也非常小。

最后一句改为“宁波的自主性需求受到放贷新政的影响比较其它地区而言情况类似，高端住宅不受影响”比较恰当。老百姓买房考虑的因素多，有钱人不在乎什么什么首付限制，第二套政策，不投资不动产投资什么？股票？开玩笑。

从具体的市场层面来看，个人预测3月份的成交量和市场人气将逐渐复苏，4-5月份，随着上半年新开项目进入一个小高潮，成交量有望被激活，成交价格也将有所上涨。但涨幅不大，除非各大银行放开贷款条件。

下半年的形势得看全国两会之后的国家政策，若国际形势，国家政策等方面未出现重大变故的情况下，08年楼市继续走向平稳。即成交量不好看也不难看，房价好的项目依然上涨，不好的项目可能原地不动，甚至出现一定幅度折扣。

“成交量不好看也不难看，房价好的项目依然上涨，不好的项目可能原定不动”袁老师很圆润的一句点评啊。

从楼市的特点来讲，个人认为08年宁波楼市将出现项目竞争转向于板块竞争，远郊项目或成主流，顶级项目面临质变，开发品质会有质的提高等特点。但由于供应的关系，各区域板块之间的竞争将不会很激烈，更多的是相互的补充。理由是：

“项目竞争转向板块竞争”、“远郊项目或成主流”、“顶级项目面临质变”都是一些文字上的纠葛，我不认为过去宁波都在“项目竞争”，未来走向“板块竞争”，讨论这个没意思，具体情况具体分析。

首先，项目离城区越来越远，导致他们的目标客户群体的雷同性越来越高，这是导致项目竞争想板块竞争转变的基本要素。

其次，由于项目较少的缘故,各板块内的项目相对来说更少，内部竞争十分不充分，甚至可以形成某种同盟关系。如城西集士港片区就只有2-3个项目，很难形成有效竞争。

然后，由于整体市场的供应较为紧张，市场依然呈现僧多肉少的局面，因此竞争不会太激烈，反而此起彼伏的项目开盘成为应对市场的车轮战。

上面一段袁老师写“由于项目较少的缘故，各板块内的项目更少”，下面一段写“反而此起彼伏的项目开盘成为应对市场的车轮战”看得我真是鸦鹊无声。再来一个“僧多肉少”，淫僧？真是……

笔者曾在前段时间预测，宁波房价的阶段性顶部正在形成，从目前的一些由头来看，08年的市场正呈现出阶段性缓坡的特征，这一周期可能延续6-18个月。这个时期对准备购房的老百姓来说，是一个恰当的时机，相对来说，具备较为充足的时间去思考和调查所购项目的信息，使得决策更放心。

袁老师说市场出现阶段性缓坡，这一周期可能延续6－18个月。我引用一下甬城小笨老师的最新帖子：

《3月，宁波房价突破9000元》

“初步统计，2008年3月份，市六区商品房住宅销售量为1507套，环比上涨257%，同比下跌18.45%；商品房住宅销售面积为16.68万平方米，涨12.07万平方米，环比上涨261%；宁波商品房住宅成交均价则有超过千元的涨幅，全市商品房住宅成交均价为9035元/平方米，较上个月大涨1103元/平方米，环比涨幅为13.9%，同比涨幅为45.6%。”

由于时间的关系，这里不能充分的用数据来左证，权当是对08年楼市的总结性展望，欢迎各位兄弟拍砖。

袁老师是一个对宁波楼市做出很多贡献的业内人士，一直是我所仰慕的。他的每篇文章我都会看，今天只是谈了自己的一些看法，袁老师说欢迎各位兄弟拍砖，对不起，我直接丢了炸弹。



                                                      2008年4月8日

有兴趣的朋友可以看看我于2007年11月27日发的旧帖
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古总最近著作很多啊....建议开业内博客哦

古老师，果然分析精辟，能留个联系方式或加个QQ探讨一下吗？我的QQ是67294137。

非常感谢,不才的帖子受到古兄的关注与点评,深感荣幸.
今天朋友看到这个帖子后,给我发了个连接,刚开完会,于是就来仔细看看古兄的文字,与业内探讨研究是我的一大爱好,也是个人提高,进步的主要方式之一.

奥运会这个东西,从经验主义角度来看,他对经济的带动是比较大的,但大与小的判断有一个基本的参考面,如果奥运会放到新西兰,韩国,等地方肯定会相当的大,但放在美国,中国,印度,日本这些地方可能就不会那么大,这里原因就不用多说了.奥运会带京津地区的影响是相当深远的.

关于房价收入比的问题,我曾经在另外一篇文章中讨论过,国外成熟市场的经验不足应用到发展中的国家,就如我们不能用成年人的饭量来衡量青少年的饭量一样.至于我为什么拿上海深圳和北京来比较,因为从改革开放三十年来的历史看,绝大多数改革和新事物都由以上三地诞生,并引起全国流行.从某中意义上来说,他们是中国经济改革的桥头堡.

关于房价的问题,我向来不以成交价格作为价格走势的分析依据.成交价格受到成交类型,季节,预售许可证,地段和规划的影响过大,从而这个价格失去了作为房价走势依据的判断资格.个人比较倾向的价格是定点评估,不过这个方法也有弱点,那就是涉及到点的选择上存在某些偏好.
其他以后再聊.

好贴要顶

袁老师，打双扣去嘞！

好久不见...不知道家博会上能不能再碰到...

房展会我去你们那边拿地图呀,哈哈...不知道老曾是否过来,很久 不见他了.