（1）外来人口持续增长。2007年底，宁波共有常住人口689.5万人，较2006年增长17.9万人，户籍人口564.56万人，较2006年增长4.11万人。2003-2007年，常住人口与户籍人口之间的差距由57.23万人增长到124.94万人，户籍人口增长平稳，常住人口增长快于户籍人口增长，同时据不完全统计，外来流动人口成为我市常住人口的重要组成部分，其总量从2000年的75.25万人增至2005年的245.04万人，增长速度远超过“长三角”的上海、无锡等大中城市。而2006年宁波市登记在册的居住或滞留1年以上的流动人口共有171.6万人，说明宁波对外来人口的吸引力越来越强，为宁波房地产市场的发展提供了旺盛的住房需求。
（数据来源：宁波市统计局）
（数据来源：宁波市统计局）
（2）城市化水平不断提高。2007年底，按户籍人口计算，市六区人口218.19万人，占全市的比重为39%，其它县市人口364.37万人，占全市的比重为61%;2007年宁波城市化率为57%，较2001年上涨12个百分点，预计到2010年城市化率达到65%。
（3）“恋城情结”显现，三江片未来更宜居。宁波市六区约2461.76平方公里，常住人口约218万人，人口密度约887人/平方公里，较2006年上涨10人/平方米，其中海曙区约29平方公里，户籍人口约31万，人口密度约1万人/平方公里;按照规划，2010年，中心城城区面积为265.8平方公里，人口220万，人口密度约8300人/平方公里，其中三江片人口密度约为1万人/平方公里，相比目前老三区约3000人/平方公里的人口密度，还是有很大的提升空间。
由于中心城，尤其三江片未来发展趋势良好，同时购房者有着较为普遍的“恋城情结”，加之老城土地稀缺，2007年以来三次刷新地王记录，致使老城房价持续攀升，同时也拉动了全市房价的上涨。
（4）中产阶层较大，购买力旺盛
——城镇集体以上单位从业人员95.4万人，乡镇企业从业人员70万。
——私营业主约9万户，户均注册资本136万元。
——个体户约24.9万户，户均注册资本3.6万元。
——人才总量超过60万人，其中专业技术人员42万人，高级职称2.1万，博士、博士后1010人，硕士9000人，各类专家1750人。
——高校15所，高校教职工1.6万人。
——金融保险、水电气的生产供应、交通运输邮电通讯、教育、文化艺术、广播影视、房地产、科研、技术服务等高收入行业在岗职工约40万人。
（5）住宅刚性需求旺盛
——市六区每年结婚1.8万对，加上各县市，约4.4万对。
——据《宁波市住房建设规划（2006-2010）》，5年期间宁波将完成320万平方米旧城改造以及非成套房拆迁安置计划
—— 2006年启动改造非成套房18.1万平方米4266户。共需拆迁房屋44.7万平方米6044户。2007年启动改造非成套房16.7万平方米2655户。共需拆迁房屋34.6万平方米4138户。
——每年留甬的大中专毕业生、外省市调入人口、投资入户人口约2.45万人。
（6）家庭结构小型化趋势日趋明显，三口之家、年轻夫妇成为主流家庭结构。家庭户户均规模由2002年的2.75人下降到2006年的2.61人，平均每户减少了0.14人。2006年，市区家庭户户均规模为2.52人，三人户占家庭总数的比重为49.2%，二人户为23.5%，三口之家、年轻夫妇成为主流家庭结构。
|
表1 2002-2006年宁波市家庭户均人口规模的变化（人、%） |
|
区 域 |
2002年 |
2006年 |
比较 |
增长速度 |
|
合 计 |
2.75 |
2.61 |
-0.05 |
-1.82 |
|
市区 |
2.60 |
2.52 |
-0.03 |
-1.15 |
|
海曙区 |
2.74 |
2.72 |
-0.01 |
-0.36 |
|
江东区 |
2.61 |
2.63 |
0.01 |
0.38 |
|
江北区 |
2.68 |
2.48 |
-0.07 |
-2.61 |
|
北仑区 |
2.46 |
2.39 |
-0.03 |
-1.22 |
|
镇海区 |
2.53 |
2.46 |
-0.03 |
-1.19 |
|
鄞州区 |
2.62 |
2.50 |
-0.04 |
-1.53 |
|
慈溪 |
2.91 |
2.74 |
-0.06 |
-2.06 |
|
余姚 |
2.69 |
2.47 |
-0.08 |
-2.97 |
|
奉化 |
2.76 |
2.68 |
-0.03 |
-1.09 |
|
象山 |
2.96 |
2.86 |
-0.03 |
-1.01 |
|
宁海 |
2.99 |
2.75 |
-0.08 |
-2.68 |
|
资料来源：《宁波统计年鉴2003》和《宁波统计年鉴2007》 |
（7）人口红利显现，老年住宅可能成为新机会。由表2可以看出，2000-2005年，宁波人口构成呈现出中间大、两头小的结构，人口年龄结构基本类似于正态分布，即中间多，两头少。按年龄段来看，30—34岁的人口比例最高，达11.03%;35—39岁人口也占了很大比例，达到10.88%。2005年全市人口中劳动适龄人口（15—64岁人口）所占比例为78.60%，比2000年的75.08%增加了3.52个百分点，人口红利明显，对社会经济和房地产业的发展将起到极大的促进作用。同时，老年人口系数（65周岁及以上人口占总人口的比重）仍居高位，老少比（老年人口数与少年儿童人口数的比例）继续上升，宁波人口结构已完全跨入深度老年型结构，老年住宅可能成为新的市场机会。
表2 宁波市人口年龄结构情况 单位：%
|
年份 |
0—14岁 |
15—64岁 |
65岁及以上 |
|
1990 |
20.97 |
72.22 |
6.81 |
|
2000 |
16.17 |
75.08 |
8.75 |
|
2005 |
13.15 |
78.6 |
8.25 |
备注：以上数据来源除了2006家庭结构情况图外，均来源于宁波市统计局!
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