今年3月，新城区管委会组织力量对新城区楼盘情况进行了调研。通过走访社区，发放居民调查问卷等形式，基本摸清了新城区住宅的面积入住率。小区生活设施配套及人口等情况。现就其中小区入住率情况作一研讨：

一、新城区住宅小区入住率统计

   我们将新城区住宅小区大致分为四个类型：一是老小区，二是拆迁安置小区，三是次新小区（2002年至2005年交付的商品房），四是新小区（2006年以后至今交付的商品房）。

根据上述分类，小区的入住率情况分别是：

1.老小区：调查包括飞虹新村、小朱家、甬兴新村、大朱家新村、凤凰新村、彩虹新村、四明小区、北路一村、北路二村、北路三村、东方苑、东方阁、汽运小区、枫景公寓、雅渡小区、江南人家以及零星住宅，共计套数16781户，目前空置数为813套，平均入住率为95.1%

2.拆迁安置小区：调查包括桑菊小区、新龙桥、后庙新村、兴裕小区、钟盈小区、汪董小区、南裕新村、繁裕新村、东裕新村、雅渡新村，共计住宅套数为11494户，目前空置套数为531套，平均入住率为95.3%。

3.次新小区（2002年-2005年交付）：调查包括永达花园、桑菊家园、永泰花园、半岛名邸、新都美地、碧云天、金庭家园、格兰云天一期、剑桥一期、剑桥二期、东湖花园、香梅家园、南江绿苑，共计住宅套数为15868户，目前空置数为2788套，平均入住率为82.4%。

4.新小区（2006年后交付）：调查包括中萃家园、小城花园、万达公寓、格兰云天二期、南苑国际公寓、格林生活广场、剑桥三期、东湖馨园、春江花城、四明春晓、东城水岸、雍景苑，共计11462户，空置数为6714套，平均入住率为41.4% 。

以上范围总住宅套数为55605套，目前空置数为10846套，总平均入住率为80.5%。

二、影响新城区入住率的因素考量

从统计及调查情况分析，影响新城区住宅入住率的因素有：

1.住宅交付时间。入住率随小区交付后的时间延长而提高，这从新老小区的平均入住率变化可以明显看出，原因也比较简单：房子交付越早，价格优势和市场配置机会优势明显增加。

2.住宅周边商业配套。小区周边的商业配套程度与入住率成正比关系。从个小区的入住率情况看，老小区由于长时间地进行市场配置与磨合，小区居民与周边商业网点形成互动，形成宜居环境，因此居民入住率明显提升；而从新小区之间比较看，麦德龙、三江超市、万达广场周边的小区其入住率相对高于同期交付的其它小区。

3.购房居民类型。购房居民的构成对入住率具有直接的影响。从调查统计中分析，老小区和拆迁安置房的入住率明显高于新商品房，这可以从入住者的构成中得到解释。据调查了解,老小区入住者大都是以中老年居民家庭为主，稳定性高；拆迁安置小区大都是安置户，刚性需求强；而相对新商品房，购者除了一部分适婚青年和附近上班族的刚性需求以外，还有相当部分是二套以上购房者，他们或为投资，或为将来自住，因而使住房暂时空置，入住率相对较低。

4.住房的套型与价格。从统计数据看：入住率与住房的套型面积呈现出两头低、中间高的形态关系，80-110平方米的住宅入住率较高；而从价格因素看，绝对价格与入住率成反比关系。以上两点其实也综合反映了自住购房者的购买力水平。

5.租房群体：从统计数据看，在调查范围共计55038套住宅中，租房居住的有8297户，占15% 。就是说暂住户为新城区住宅入住率的提高贡献了15个百分点。从租房户分布看，大多集中在价格较低的安置小区，如潘一小区租房率为40%，繁裕、兴裕等小区租房率也在30%以上。

三、对新城区住宅入住率状况的几点思考

我们认为，新城区作为一个新兴的城市，在目前还处于发展的起步阶段中，现有住宅总体的入住率还算是正常的，保持一定空置率则可以起到“蓄水池”的作用。但是，住宅空置率过高，从投资利用率看是一种浪费，从促进三产角度看会起到稀释拉动力的作用。随着以后两年新城区住宅小区的竣工交付，将有约220万平方米的住宅（含商品房、安置房，高教园区除外）投放，体量接近于目前新城区住宅总量的1/2；而今后一个时期内，在国家宏观调控尤其是对房地产市场调控政策保持偏紧的情况下，居民购房心态将趋谨慎。因此，如不及时采取应对措施，新城区居民入住率将被大幅拉低，影响人气的聚集，延缓第三产业的发展。

从调研情况分析，我们认为可采取以下三点对策：

1.大力发展新城区产业经济，扩大就业机会，增加住宅的刚性需求。在城市发展中，住宅和城市的其它产业发展是相辅相成的，二者发展速度如能保持相对均衡，则能起到互动共振发展。而从新城区目前的情形看，城市三产相对于住宅的发展稍显滞后，因此必须补上城市产业发展这一课。作为新兴城市，新城区三产发展潜力十分巨大，加上南部商务区的总部经济发展势头良好，这将在以后产生大量的就业岗位。就业者为了方便工作，大多会在就近安家，成为新城区较为稳定的居住者，从而形成一股由自住而购房的刚性需求。从这次调研情况反映，其中有许多居民就是把“方便上班”作为购房的主要考虑因素之一。

2.实施策略调控，引导住宅供需协调均衡发展。在对住宅供需情况进行动态分析的基础上，通过把握规划及土地供应两个闸门，调控住宅的发展规模与套型结构。近几年，应适当控制住宅发展规模，在保持总量需求相对均衡的前提下，扩大自住需求较高的90平方米左右套型的住宅比例，最大程度地实现“居者有其屋”。

3.有针对性地解决小区居民生活设施配套。在这次调查中了解到，目前有许多社区委员会同志和小区居民集中反映了一些问题，如老小区的下水道问题、活动场地问题和外墙粉刷问题；新小区反映的菜场配套问题；还有许多居民反映的水质和交通问题等等，有些问题直接影响到新城区居住的质量与环境，应该引起政府相关部门的重视，并分类分步加以解决。（新城区管委会）
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